はじめに
分譲マンションに暮らす人はすでに一千万人を超え、大都市圏では住宅総数の二割、三割がマンションという自治体も増えています。マンションは「持ち家」とはいっても、建物・敷地の多くを共有し、居住者（区分所有者）全員で管理組合をつくり、共同管理をすることが基本です。このような分譲マンションの共同性は、都市における新しいコミュニティの場としても注目されており、マンション居住をより快適なものとして発展させることは、まちづくりや国民生活の向上にとっても重要になっています。
しかし現実には、建物の維持・管理や分譲業者・管理業者とのトラブルなどが、マンション居住者の大きな負担となっています。管理組合が主体的に活動しているマンションでは、管理組合で知恵を出しあい、協力して多くの問題を解決していますが、居住者の努力だけでは解決できない問題や、ほんらい政府がとりくむべき問題も山積しています。マンション行政の改善は、まったなしの課題です（最近の関連法整備については表１参照)。
第百五十五臨時国会でも、政府が提出した区分所有法（マンション法）の「改正」案が審議され、成立しました。今回の改定は、マンション建て替えにかんする重大な問題点を持ったものであり、日本共産党は建て替え要件にかんする修正案を提出し、原案には反対しました（法律の内容については116ページの「法律解説」参照)。
また、法案の実質審議がはじまる二〇〇二年十一月十二日には、日本共産党国会議員団マンション問題対策委員会として「区分所有法（マンション法）改定にあたっての見解と提案」(以下、「見解と提案」、日本共産党ホームページに所収）を発表し、居住者・関係者の意見が十分に反映された法改正を求めました。このなかでは、区分所有者の権利や義務、共同管理のルールを定めた区分所有法の改正だけでなく、マンションにかかわる法律や行政全体を、本腰をいれて改善することも求めています。
日本共産党は、「住まいは人権」、「住民こそ主人公」の立場に立ち、各地で管理組合や居住者のみなさんと協力して、マンション行政の改善にとりくんできました。「見解と提案」は、このようなとりくみを反映したものでもあります。マンション管理組合の代表の方からも「この内容は私たちの要求と同じです。ぜひ地元の（日本共産党）議員団と懇談をしたい」など、期待の声がよせられています。
そこで本稿では、自治体でのとりくみに役立てていただきたい点を中心に、「見解と提案」のポイントを紹介したいと思います。
１ 建て替えをどうすすめるか
建て替え対策は居住者の立場で
今度の区分所有法改定では、建て替え対策が最大の焦点になりました。そのため「見解と提案」の第一の柱は、「マンション建て替えをどう進めるか」となっています。
「見解と提案」は、「どのマンションもいずれは建て替えなければならない以上、必要となったときにスムーズに建て替えが進むような仕組みを整備することは当然です」とのべています。分譲マンションの歴史は浅く、日本社会は、その建て替えを本格的に経験したことはありません。阪神大震災の被災マンションをはじめ、これまでのマンション建て替えの経験でも、多くの難問や制度の不備があきらかになってきました。居住者の生活や権利をまもるためにも、行政のとりくみが必要です。
ところが、今度の改定は、居住者の知恵と力をあわせた建て替えを応援するのではなく、建て替えに踏みきれない人たちの「追い出し」を容易にすることで建て替えをすすめようというものです（図１参照)。ことは住宅という生活の根本にかかわる問題だけに、こんなやり方では、争いがなくなるどころか、いざこざや住民間の反目は、もっと激しくなりかねません。マンション建てかえの困難を解消するどころか、新たな問題をひきおこしかねない内容です。
このような改定の背景には、マンション建て替え需要の拡大をめざす不動産業界と小泉内閣・与党の意向があります。
政府の総合規制改革会議の専門委員である久米良昭・那須大学都市経済学部教授は、「(マンション建て替えの）事業規模は延べ数十兆円にも及ぶ。マンション建て替え制度改正が都市再生にもたらす貢献は絶大なものがある」(『エコノミスト』〇二年六月十八日号）と、そのねらいをあけすけに語っています。抵抗する法務省や法制審議会の区分所有法部会をおしきるために、大手デベロッパーの森ビル社長を先頭に、総合規制改革会議の委員が、区分所有法部会の場にのりこんで議論することまでおこなわれました。これでは、居住者の生活や権利を忘れた、ゼネコン・デベロッパー救済という批判はまぬがれません。
「マンションの建て替え問題は、居住者（区分所有者）の立場にたって進めるべき問題」という「見解と提案」の提起は、当然のことではありますが、今日的な重要性をもっています。
高額な費用にたえられない居住者への支援
この立場から、「見解と提案」は、(1)高額な費用負担にたえられない居住者にたいする支援、(2)合意形成のしくみづくり、という「多くのマンション建て替えに共通する問題」にかんする提案をおこなっています。
第一の問題について、「見解と提案」は、「『建て替え円滑化法』によって、建て替え費用への助成や税制上の特例措置、建て替えに参加できない高齢者に対する居住安定化策については一定の改善がされましたが、依然として不十分です。建て替え資金の融資・助成や、建て替えに参加できない人たちの居住を守る公的施策について、いっそうの拡充・強化につとめます」とのべています。
政府も、九四年度から優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）という補助制度を実施しています。一定の条件をみたすマンションの建て替えについて、調査設計計画費、建物除却などの土地整備費、共同施設整備費を対象に三分の二（国１／３、自治体１／３）を補助するものです。
しかし現在は、この制度にすら予算をつけていない自治体が多いのが実態です。居住者の生活やコミュニティをまもるため、行政もふさわしい責任をはたすことが求められます。
また、費用が負担できず建て替えに参加できない人への対策も重要です。政府は、こうした人にたいし、「地方公共団体は、公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居が可能になるよう所要の措置を講ずるよう努めることとする」(建て替え円滑化法にもとづく「基本方針（案)」）としていますが、現在の公営住宅には入居希望者が殺到しており、本人が希望する住まいを提供できるのか、優先入居を一般化することに住民の理解が得られるのか、まったく現実味を欠いています。
マンション建て替えを可能にするためにも、住宅供給を民間まかせにしている国の姿勢をあらため、公共住宅の現状を改善することが必要です。「見解と提案」は、「自治体に努力義務を課すだけでなく、国の責任を明確にしてとりくむこと」を求めています。
合意形成をはかるためのしくみづくりを
第二の問題は、合意形成のしくみづくりです。「見解と提案」は、(1)建て替え決議前の説明会などを義務づけた政府案の改善にくわえて、見積もりの内訳など資料の閲覧権を区分所有者一人ひとりに認めること（居住者の話し合いのルールづくり)、(2)公平な調査・情報提供を行う第三者機関を、都道府県・政令指定都市などに設置すること（建て替えを検討する際の専門家の協力)、(3)建て替えか修繕かを判断する際に役立つ技術的な指針を作成すること、建て替え決議に必要な客観要件や退去者への補償、団地型マンションの建て替えルールなど議論がつくされていない区分所有法の規定は、居住者の意見を反映させる議論をあらためておこなって決めること（居住者の話し合いに役立つ基準づくり)、という三つの具体的な提案をおこなっています。
これまで建て替えにとりくんだマンションでは、建て替えか補修かをめぐって意見の違いがあると、それが深刻な対立に発展することが少なくありませんでした。マンションという、所得も価値観も多様な何十人、何百人もの集団にふさわしい合意形成のしくみづくりが求められています。
２ 建物の長命化を支援する
既存マンションの長命化が大きな課題に
政府の建て替え対策に関連して、マンションの長命化も大きな論点となっています。
マンションを長く快適に保つことは、居住者の共通した願いであるとともに、地域の生活環境をまもるためにも重要です。日本の住宅ストックの更新周期は欧米に比べて極端に短かく、環境保護や省資源化などを考えても、建物の長命化は社会的な要請になっています（図２)。
建て替え問題を考えても、長命化への努力がつくされてこそ、いざ建て替えが必要になったときにも居住者の合意はすすみやすくなるでしょう。
最近では、建物を長く快適に使おうと、長期修繕計画や修繕積立金にもとづく計画的な修繕（大規模修繕）のとりくみが、マンションに普及してきました。ただし、国土交通省の調査でも、管理組合の「将来への不安」の第一位は「大規模修繕工事の実施」(四六・九％）となっているように、居住者の大きな負担となっています。このとりくみを支援することこそ、全国で四百六万戸（〇一年末の推計）にのぼる既存マンションの長命化にむけた、もっとも現実的な対策です。
政府も、マンション長命化対策にとりくむと言いますが、その内容は、これから建設されるマンションの性能向上などが中心です。それはそれで大切ですが、既存マンションむけの支援策が貧弱なままなのは重大です。そこで「見解と提案」は、「建物の長命化を支援する」という第二の柱で、大規模修繕のとりくみへの支援を提案しています。
定期的な建物診断を支援する
大規模修繕の基本は、建物の状態をよく把握し、計画的にとりくむことです。そのためにも、定期的に建物の調査・診断をおこない、長期修繕計画などに反映させていくことが大切です。
「見解と提案」は、「マンション定期診断制度」の導入という具体的な提案もおこなっています。現在、建築基準法で一定規模以上のマンションに義務づけられている建物や設備の定期報告制度は、費用の補助がありません。「定期診断制度」はこれを改善し、公的補助をおこなうとともに、内容も維持・管理に役立つように充実させて、活用しようというものです。定期診断の実施時期も、「建物のアフターサービスや瑕か疵し担保責任の期限に対応できるように」することを提案しており、実現すれば大きな役割が期待されます。
このような全国的な定期診断制度の導入をめざすとともに、管理組合が自主的におこなっている建物の調査・診断を支援することも大切です。東京都江東区では、築後七年以降、十年に一度以内というきわめて限定された条件つきですが、マンションの建物診断費用の三分の一を区が補助しています。このような自治体をひろげ、内容も拡充していくことが求められています。
修繕資金にたいする融資・助成を
大規模修繕では、費用の準備も大きな問題です。「見解と提案」は、「民間融資を受けにくい高齢者世帯への低利貸付や、管理組合として融資を受ける際の利子補給制度など、大規模修繕に対する自治体の融資・助成制度を拡充させます」とのべています。
多くのマンションが修繕積立金のとりくみをおこなっていますが、現実には、この積立金だけでは工事資金をまかなえないことが多くあります。すべてを一時金でまかなおうとすると、一戸あたり数十万円の負担が必要になることもめずらしくありません。多額の一時金は負担できない人もいるため、必要な工事を先送りしないためには、融資制度の活用が必要です。
最近では、住宅金融公庫の「共用部分リフォームローン」にたいする利子補給をおこなう自治体が増えています。先ほども紹介した東京都江東区では、東京都と江東区からそれぞれ一％、あわせて二％分の利子補給がおこなわれ、管理組合は〇・五五％の低利で融資を受けることができます（利率は十一月七日現在)。このような融資・利子補給制度を、修繕積立金にたいする支援とともに整備・拡充していくことが急がれます。
バリアフリー化にふさわしい支援を
建物の物理的な劣化の防止や耐用年数をすぎた設備の更新だけでなく、居住者の要求に応じて建物を改善し、いわゆる「社会的陳腐化」を防ぐことも、建物の長命化にむけた大切な課題です。大規模修繕とあわせて共用部分のリフォームをおこなうマンションも少なくありません。
そこで「見解と提案」は、建物の長命化対策の一つとして、「バリアフリー化や、耐震診断・耐震改修への助成も実施・拡充させます」としています。
多くの既存マンションでは、エレベーターやスロープがないことはめずらしくありません（表２)。エレベーターがないマンションでは、高い階に暮らす高齢者が閉じこもりがちになるとか、階段の登り降りにたえられず転出してしまう、という悩みをかかえています。介護保険の住宅改修制度は共用部分も対象になりますが、二十万円の支給限度額など、きわめてかぎられた内容にすぎません。マンションの共用部分は一定の公共性を持った空間であり、行政の支援が必要です。
政府のとりくみは非常に遅れていますが、自治体レベルでは、マンションのバリアフリー化への支援制度はひろがりつつあります。内容についても、党市議団がいっかんしてマンション問題にとりくんでいる千葉県浦安市などでは、スロープや手すりだけでなく、エレベーターの設置にも費用の半額補助をおこなっています。このようなとりくみをひろげていくことが重要です。
急がれるマンションの耐震改修
マンションの耐震性の確保も居住者の願いです。阪神大震災で被災したマンションの復旧・耐震補強に力をつくした専門家も、「今回の地震で大きな被害を受けたマンションを見て思うのは、被災前に若干の構造対策を施しておきさえすれば、このような大被害は未然に防げたということである。これが最大の『苦い教訓』である」と指摘しています（西澤英和、円満寺洋介『地震とマンション』)。一九八一年の建築基準法令改正よりも前に建てられた、いわゆる「旧耐震」のマンションを中心に対策が急がれています。
そのさい、マンションが倒壊するようなことがあれば周辺への影響も重大なだけに、行政の責任を明確にしてとりくむことが大切です。政府も阪神大震災のあと、耐震改修促進法を制定し、耐震改修にたいする支援制度をつくりました。しかし、それを利用して耐震改修がおこなわれたマンションは、二〇〇二年六月まででわずかに一件にすぎません。マンション建て替えとくらべても低く設定されている補助率の引き上げなどは、まったなしの課題です。
神戸市や横浜市では、簡易診断（精密診断の必要性の有無と、その概算費用を提示）を無料でおこない、神戸市は二百七十八棟（〇一年度)、横浜市で四百十二棟（九八年開始以来の累計、〇二年九月三十日現在）と、少なくないマンションで利用されています。
このような制度をはじめ、多くのマンション居住者に自分の住まいの安全性に関心を持ってもらうような工夫もこらしながら、すすめていくことも必要です。
なお、マンション長命化対策のむすびとして、日本の建築物の短命さはマンションにかぎった問題ではないだけに、住宅や建築行政をふくめて、政治や社会のあり方を大きく改善していくことも重要であることを申し添えておきたいと思います。
３ 公共設備の負担を軽減する
「見解と提案」の三番目の柱は、「マンション内の公共施設の管理負担を軽減する」ことです。
戸建て住宅とちがって、マンションは多くの共用施設を抱えているだけでなく、電気、水道のような基本的な公共サービスを受けるのにも、変電室、ポンプ、貯水槽など、さまざまな設備が必要です。ごみ置き場や児童公園などの設置をマンション建設時に指導している自治体も少なくありません。ところが、このような公共的な設備の維持・管理は居住者の責任とされており、戸建て住宅にはない負担となっています。
「見解と提案」がのべているように、(1)戸建て住宅との公平や、安全性を考えても、公共的な設備の維持・管理に自治体や電気・ガス会社がふさわしい責任をはたすこと、(2)集会所や一定の条件をみたす団地内の通路、公園（プレイロット）などに固定資産税の減免をおこなうこと、(3)これらの施設の維持・管理について、自治体の助成を充実させることは、マンション居住者の当然の要求です。
全国各地で、「貯水槽の検査・清掃に助成を」、「マンションの水道も行政の責任で直結給水化してほしい」、「電気会社の負担で変電機を小型化し、電力会社が無償使用している変電室を他の目的に活用できるようにしてほしい」、「危険な白ガス管の交換は、ガス会社が責任をもって早急に行ってほしい」など、さまざまなとりくみがおこなわれています。
管理組合や居住者のみなさんのはたらきかけや日本共産党の地方議員団のとりくみにより、行政などの変化も広がっています。最近でも、日本共産党議員がねばり強くとりくんできた千葉県沼南町で、ごみ置き場用の土地、管理棟、管理室、集会場、機械室、管理組合法人の所有する固定資産について、固定資産税が減免されることになりました。
いまや都市における住宅として、マンションはひろく普及しています。行政や電気・ガス会社などには、マンションの特徴をふまえた対応が求められています。
４ 分譲時の消費者保護をすすめる
今回の区分所有法改定では、マンション分譲のあり方も、大きな論点となりました。「見解と提案」は第四の柱として、「マンション分譲制度（仮称）の導入など、分譲時の消費者保護をすすめる」ことを提案しています。
消費者保護策の不足がトラブルの原因に
マンションの購入は、多くの勤労者にとって人生最大の買い物です。しかし、それにふさわしい消費者保護のしくみがないことが、さまざまなトラブルの原因になっています。
たとえば、マンションの管理規約は、ほんらい居住者が話し合って決めることが原則です。しかし、多くのマンションでは、分譲業者が作成した管理規約案を、購入者全員が一人ずつ承認することで決められています（いわゆる「原始規約」)。そのため、あとになってから、不公正、不公平な内容となっていることに気づく場合も少なくありません。分譲業者がかかえる売れ残り住戸の管理費を免除する、大口所有者など特定の人の管理費を優遇するなどの内容が、くりかえし問題になってきました。
このような問題の解決を願う居住者団体や専門家の強いはたらきかけによって、今回の改定にも、区分所有者間の「利害の衡平」を欠く規約を無効とする、一定の改善が盛り込まれました。しかし、新たなトラブル発生を防ぎ、問題を解決するためには、マンションが分譲される時点での対策が不可欠です。
「分譲審査制度（仮称)」の導入を
すでにアメリカのカリフォルニア州では、州の不動産局が事前審査と情報開示をおこなう「パブリック・レポート」制度が実施されています（『前衛』二〇〇〇年三月号の大門実紀史論文などを参照)。日本でも同様の対策が求められており、「見解と提案」が「マンション分譲審査制度（仮称)」の導入を提案していることは重要です。
具体的には、敷地や共用部分が正しく確保されているか（敷地が不足した違反建築が分譲されていないかなど)、管理規約案の内容が適切か（国土交通省が普及している標準管理規約との相違など)、建物にふさわしい長期修繕計画がつくられているか、その計画にみあった修繕積立金になっているかなどを、建物の性能や環境・まちづくりへの影響とともに自治体が審査して、分譲業者への指導と、購入者への情報開示をおこなうことです。登記をみても境界がはっきりせず、トラブルの原因となっている専有部分と共用部分の区分についても、図面上で明確にしめすことが必要です。
「欠陥マンション」問題での対策も
なお「見解と提案」は、「共用部分の欠陥については、損害の全額を管理組合が請求できるようにする」こと、「原因が特定できない建物の不具合は、分譲業者・施行業者の責任で改善させる」ことなども提案しています。どちらも、管理組合の人たちが「欠陥マンション」問題の解決にとりくむうえで、制度の不備として指摘されてきた重要な問題です。詳細は「見解と提案」をご覧ください。
ライフステージ全体を対象に管理支援法を
いま必要なマンション対策は、区分所有法改定にかかわる論点にかぎっても、このように多岐にわたります。総合的なとりくみが、国や自治体など、さまざまなレベルで求められています。
とくに、「見解と提案」では、マンション分譲審査制度（仮称)、マンション定期診断制度、建て替えにかんして公平な調査・情報提供をおこなう第三者機関の設置などを内容とする「マンション管理支援法」の制定を提案しています。
この「管理支援法」は、分譲からはじまり、計画的な修繕、そして建物の更新まで、マンションのライフステージ全体を対象にして、マンション管理にとりくむ管理組合、居住者（購入者）への支援を具体化するものです。現行の「マンション管理適正化法」が、管理組合のとりくみを支援する枠組みを整備しつつも、国や地方自治体の役割については抽象的な内容にとどまっている弱点を補うものでもあります。
多くの居住者や専門家のみなさんと協力しながら、現場で役立つ法律案として練り上げ、実現に力をつくしたいと思います。
|
