築二年のマンションです。管理会社は入居当時から販売会社の関連会社に委託するかたちで契約しています。しかし、マンション住民から管理会社があまりにも不親切で、きちんとしてくれないという声があり、管理組合理事会として近く管理会社を替えることを決めました。今後、理事会としてどのように進めて行けばよいでしょうか。（東京都・Ｂ生）
榎本 あなたのマンションの管理規約には、管理会社を販売会社の関連会社とするという定めがあるのでしょうか。
――確認してみますが、もし管理規約にそのような定めがある場合には、どうなるのでしょうか。
榎本 その場合には、総会を開き区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数による決議により管理規約の改正を行う必要があります。
この場合、管理規約の改正の内容としては、その管理会社を別の管理会社に変更するというものと、管理規約上の管理会社をどこそことするとの定め自体を廃止するというものがあります。
どちらの内容にするかは、管理組合で決めることですが、後者の方が一般的でしょう。
――管理規約にそのような定めがない場合には、どのようにしたらよいでしょうか。
榎本 中高層共同住宅標準管理規約には、総会で決議しなければならない事項として「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」があります。あなたの管理組合の管理規約もそうなっていると思います。
理事会としては、管理会社を変更するとの理事会決議をした旨を、区分所有者に知らせ、総会招集通知にあらかじめ議題として管理会社変更の件をあげておき、総会で決議することになります。この場合の決議は、区分所有者および議決権の各過半数の普通決議によることになります。
その上で急を要するのであれば、委託契約書の解除条項を適用して、管理組合として、管理会社に対して相当な期間を定めて義務の履行を催告し、その期間内に履行がないことを理由に解除する方法があります。
しかし、この場合、管理会社から損害賠償を請求される恐れがありますので、あるいは管理委託契約の期間の満了をもって、管理委託契約を終了させる方がよいと思います。
( ２００２年０７月１７日)
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